Neue Aufgabenverteilung und Rollendefinition

Schon in den 80er-Jahren war in der Soziologie die „Verstädterung“ ein großes Thema und im Prinzip muss man sagen, dass es den massiven Trend in die (damals Produktions-)zentren seit der Industrialisierung gibt. Insoweit ist die Aussage, dass weltweit immer mehr Menschen in Städten leben, nicht neu. Allein in den rund 30 Megacities mit 10 Mio. und mehr Einwohnern lebt weltweit etwa jeder achte Mensch.

Nun ist Deutschland nicht zuletzt aufgrund seiner föderativen Struktur ein polyzentristisches Land, aber auch hier gibt es einen klar erkennbaren Trend: Während die Republik insgesamt seit der Jahrtausendwende knapp 1 Prozent Bevölkerungswachstum verzeichnete, wuchsen die fünf größten Städte, Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt zusammen im Schnitt um über 11%. Urbanisierung lässt sich also in konkreten Zahlen messen. Sie ist aber auch ein „Lebensgefühl“, welches sich freilich nicht exakt messen lässt. Gleichwohl bringt die Urbanisierung interessante Phänomene hervor. Natürlich macht rasantes Wachstum in den Zentren den Raum knapp: Condensed Spaces sind dann diejenigen innerstädtischen Räume, in denen höchste Bevölkerungs-, Infrastruktur- und Mobilitätsdichte herrscht. Diese Dichte produziert Austausch, Vielfalt, Kommunikation. Manche zieht das an, für andere sind diese extremen Verdichtungsräume die zentralen Herausforderungen hinsichtlich Lebensqualität und Nachhaltigkeit. Aus der Verdichtung leiten sich weitere Folgephänomene ab, die für die Immobilienwirtschaft besonders relevant sind: neue Mobilitätskonzepte, Co-Living und Micro-Housing.

Während öffentlich noch vor allem über das E-Auto diskutiert wird, entwickelt sich in den urbanen Räumen die Mobilität bereits auf anderen Pfaden. Im Zuge des Bike-Booms verzichten in Städten über 500.000 Einwohnern rd. 40% der Haushalte bereits ganz auf das Auto, 2003 waren es nur 22%. Und so erobert also das Zweirad die urbanen Räume. Während vor kurzer Zeit besonders die fahrradgerechten Mittelstädte für Radfahrer attraktiv waren, erobern jetzt Biker die extremsten Verdichtungsräume und spielen da schlicht Mobilitätsvorteile aus. Die urbane Mobilitätswende ist also in vollem Gange und im Zuge der „E-Mobilität“ werden wir keinesfalls nur die Eindämmung des Dieselmotors zugunsten eines E-Autos sehen, sondern variantenreiche, flexible Mobilität. Mit etwas weniger Nachdruck entwickeln sich die urbanen Formen des Co-Living und Micro-Housings. Insoweit sie vor allem Antwort auf Knappheit von Angebot und Raum sind und als Lebensgefühl noch nicht massentauglich, stellen sie bis auf Weiteres ein Nischenphänomen dar.

Urbanisierung bedeutet maximale Verdichtung, was manche anzieht. Als Beispiel dafür steht Berlin. Berlin gilt als „spannende Stadt“ und ist wie andere urbane Ballungsräume anders als in Zeiten der Industrialisierung nicht vor allem deshalb Magnet, weil sich hier Arbeit erhofft wird, sondern weil man ein Teil der Condensed Spaces sein möchte. Aber natürlich gibt es auch Gegenbewegungen, die mit den Begriffen der Rural Cities und des Urban Gardening Einzug in den öffentlichen Diskurs gehalten haben. Nicht wenige Menschen schaffen sich innerhalb der Verdichtungsräume naturnahe, stressfreie Nischen, seien es Balkone, massiv begrünte Hinterhöfe oder gar dörfliche Strukturen bei mancher Nachverdichtung. Und während über Jahrzehnte soziologisch eher so etwas wie Anonymisierung als Phänomen beschrieben wurde, findet sich nun vielfach die Lust auf lokale Communities und Identität.

Dies alles nun allerdings weit weniger verbindlich, als es die Nachbarschaften der 50er- und 60er-Jahre waren. Und auch das Urban Gardening ist nicht die logische Weiterentwicklung des Kleingärtnervereins. Vielmehr zeigt sich hier zwar die Lust auf Natur, Ruhe, gar Idyll. Aber der urbane Mensch liebt in Zeiten der Individualisierung auch die Flexibilität, die Unverbindlichkeit. Die Aufgabenstellungen insbesondere für Wohnungsunternehmen liegen also klar auf der Hand: Die Urbanisierung fordert einerseits Wohnraum und hier sind die Aktivitäten ja praktisch bei allen Marktteilnehmern hinsichtlich Managementaufwand und Kapitaleinsatz bis zu den Belastungsgrenzen angehoben. Darüber hinaus aber stellen sich vor allem drei deutlich komplexere Aufgaben. Die Mobilitätswende bietet Raum für die Neugestaltung von Quartieren. Das Paradigma der autogerechten Stadt hat auch autogerechte Quartiere hervorgebracht. E-Mobilität und Bike-Boom bedeuten daher auch neue Verfügbarkeit von Raum und neue Gestaltungsoptionen im Quartier. Zweitens wird sich gerade in den Wohnquartieren der klassischen Wohnungsunternehmen Anlass und Gelegenheit bieten den Gegenbewegungen Raum zu verschaffen und bei aller Urbanisierung auch Kleinräumigkeit und Naturnähe erlebbar zu halten. Dies ist deshalb gut möglich, weil die Lagen dieser Marktteilnehmer ja in der Regel nicht absolut zentral sind, sondern durch den Siedlungsbau der 50er, 60er und 70er-Jahre geprägt wurden. Drittens bedeutet Urbanisierung natürlich auch, dass die Erwartungen an diese Räume besonders hoch sind, was etwa die Ausprägung von Smart City und Ähnlichem angeht. Wir müssen nicht so weit gehen und die total vernetzte Stadt fordern, aber Wohnquartiere ohne W-Lan in Städten, die vor allem urbanes Publikum anziehen, sind natürlich ein Anachronismus und hier wartet auf die Wohnungsunternehmen viel Arbeit.

Megatrend Mobilität – alles kalter Kaffee, so will man auf den ersten Blick meinen. Denn schließlich ist die Geschichte der Menschheit in den letzten Jahrhunderten stets damit verbunden gewesen, dass Entfernungen sich zunehmend relativiert haben. Und dies schon weit bevor mit der Erfindung der Eisenbahn und dann des Automobiles Mobilität nochmals massentauglicher wurde. Allerdings ist mit dem gesellschaftlich beobachtbaren Megatrend Mobilität weit mehr verbunden als Fragestellungen von Entfernung und Individualverkehr, wobei sich schon hier tiefgreifende Änderungen zeigen. Phänomene wie Elektromobilität, der Trend zu Carsharing, der Bike-Boom und auch die künftigen Möglichkeiten des autonomen Fahrens ändern mehr als unsere Wegebeziehungen. Das Auto hat längst seine Position als Standard-Statussymbol verloren. Was kommt als nächstes? Stellen Sie sich Innenstädte mit weniger Tankstellen vor. Welche Chancen ergeben sich aus den freiwerdenden Flächen? Also können und müssen wir unsere Quartiere neu denken, hinsichtlich Mobilität mehr Angebote machen als den Parkplatz vor der Haustür. Quartiere mit diversifizierten Mobilitätsangeboten erlangen Wettbewerbsvorteile.

Die Ladestationeninfrastruktur ist planerisch, technisch und ökonomisch eine Denksportaufgabe auch für die Eigentümer der Quartiere. Neben der verkehrlichen Komponente sehen wir auch andere Änderungen des Mindsets. Das Thema Car Sharing bietet hier eine gedankliche wie analytische Brücke: Mobilität heißt nicht mehr nur Überwindung von Strecke, sondern beinhaltet auch Wahlfreiheit und Flexibilität. Eigentum als Selbstzweck und Selbstverständlichkeit tritt in den Hintergrund und der Nutzen in den Vordergrund. Diese auf Effekt und Flexibilität, letztlich auch auf Freiheitsgrade ausgerichtete Mobilitätsbewegung bringt dann einerseits die modernen Nomaden hervor und andererseits die 24/7-Gesellchaft. Anders als im Denken der späten 80er-Jahre ist der moderne Nomade nicht mehr nur jemand, den sein Broterwerb räumlich flexibel bleiben lässt. Nunmehr erleben wir auch sinkende Quartierstreue und erhöhte Bereitschaft Zelte abzubrechen. Die Lust die Wohnsituation flexibel an Lebensverhältnisse anzupassen steigt.

Derzeit erleben fast alle Wohnungsunternehmen historisch geringe Fluktuationsraten, aber das ist vor allem der knappen Angebotssituation geschuldet. Die Fluktuationsbereitschaft ist höher denn je. Die Flexibilität, in der gedacht wird, wird auch von Geschäftspartnern erwartet. In der 24/7-Gesellschaft ist nie Pause. Anfragen erwarten Rückmeldung. Hier liegt eine erhebliche Herausforderung für die Organisationen, denn die logische Folge von 24/7 ist die „Ungeduldsgesellschaft“. Wohnungsunternehmen, die dies messen, stellen fest, dass die Zahl der Rückfragen nach laufenden Vorgängen stetig steigt und teilweise 40% der Kundenkontakte ausmacht – präzise, planbare Prozesse mit Feed-Back-Strukturen heißt dann die Antwort. Das ist organisatorisch und instrumentell nicht allzu kompliziert, hinsichtlich der zu verändernden Unternehmenskultur aber eine echte Aufgabe. Hohe Erwartungen an Flexibilität und Mobilität bringt dann schließlich ein Phänomen hervor, welches in der Gestaltung unserer Wohnquartiere nicht außer Acht bleiben darf: die sogenannten Third Places. Standen bisher die Erwartungen an Wohnraum und Arbeitsplatz (First und Second Place) als Orte von Aufenthalt und auch von alltagsweltlicher Verrichtung im Vordergrund, so werden nun vermehrt Third Places gesucht, also Orte, an denen man alles erledigen kann. Smartphones und Tablets bieten die technologischen Grundlagen und die Third Places müssen nun vor allem Aufenthaltsqualität und W-Lan miteinander verbinden. In den letzten Jahren haben wir gesehen, was die globale Migration für die Wohnungswirtschaft bedeuten kann, inwieweit das singuläre Ereignisse waren bleibt zu beobachten. Aber so weit muss man gar nicht denken, die tiefgreifenden Veränderungen sind zumeist alltagsweltlich. Der Megatrend Mobilität beschert der Wohnungswirtschaft also Mieter mit neuen Ansprüchen und Erwartungen sowie die Chance und Notwendigkeit, die Wohnquartiere neu zu denken.

-Konnektivität-

Kaum ein anderes Thema ist derzeit so präsent wie die Digitalisierung. Während dieser Begriff stets vor allem mit den technischen Implikationen verbunden ist, ist in Bezug auf die gesellschaftlichen Megatrends häufig von Konnektivität die Rede: Alles ist mit allem verbunden. Dieses Prinzip wirkt tief in unseren Alltag hinein und treibt den gesellschaftlichen Wandel. Natürlich sind hier die Kommunikationstechnologien an erster Stelle zu nennen. Besonders die Smartphones haben ja deutlich mehr verändert als nur Telefonieren und Internetnutzung ortsunabhängig zu machen. Sie schaffen neue Arten der Verbindung, bilden Lebensstile, verändern letztlich Verhaltensmuster weiter Teile der Gesellschaft und befördern neue Geschäftsmodelle. Wohnungsunternehmen in Deutschland beschäftigen sich seit etwa 5 Jahren systematisch mit der Digitalisierung und ihren Phänomenen – und diese sind so vielfältig, wie die Digitalisierung allumfassend in unserer Gesellschaft wirksam ist. Daher haben diejenigen Unternehmen, welche eine ausdrückliche Digitalisierungsstrategie, eine Roadmap oder Ähnliches verfasst haben, in der Regel Handlungsfelder, Sektoren oder Dimensionen der Digitalisierung unterschieden. Zumeist gerät zunächst die Ebene der veränderten Kundenkommunikation in den Blick. Hier finden sich dann neue Angebote wie Mieterapps, Mieterportale oder Social Media Initiativen. In den letzten Monaten wird vermehrt auch über den Einsatz von Chatbots nachgedacht. Die neuen Kommunikationskanäle sind dann oft auch der Startpunkt für eine veränderte Leistungserbringung der Wohnungsunternehmen. Dies betrifft die internen Prozesse ebenso wie die kundenbezogenen Prozesse. Hier gibt es für den gesamten Zyklus eines Mietverhältnisses neue, digitale Antworten: von der Wohnungsanzeige, über Terminvereinbarungen oder Wohnungsbesichtigungen bis hin zur Erfassung von Schadensmeldungen oder ein digitales Schlüsselmanagement oder digitale Zugangslösungen. Mit den digitalen Zugangslösungen ist dann von den Prozessen auch schon der Übergang zu den Produkten angesprochen. Selbstredend bringt Digitalisierung auch neue Technologien für die Wohnung, das Gebäude, das Quartier. Während für uns manche Smart Home Anwendung schon fast selbstverständlicher Alltag ist, gibt es hier auch noch viel Raum für Visionen, bspw. in der Verzahnung von Wohnen und Verkehr oder allgemeiner, im vernetzten Quartier. Aus der Vernetzung von Wohnung und Gebäude leiten sich dann Möglichkeiten ab, neue Produkte oder Leistungsangebote zu positionieren. Notrufsysteme sind bereits heute in unterschiedlicher Komplexität verfügbar. Hier reichen die Angebote von der schlichten Verbindung mit einer Notrufzentrale bis hin zu intelligenter Sensorik, die Bewegungsprofile auswertet und daraus Rückschlüsse zieht. Diese Angebote bieten schon heute älteren Menschen oder Menschen mit Einschränkungen die Möglichkeit länger eigenständig, aber sicher in ihren Wohnungen zu verbleiben. Aber auch darüber hinaus werden Angebote promotet, die dem Nutzer Komfort, Service oder Sicherheit versprechen. Eine verbindende Klammer über alle Digitalisierungsbemühungen bildet immer das Netz - wobei Netzqualität und Performanz sowie die Kommunikationsinfrastruktur, von entscheidender Bedeutung sind. - Seamless Connectivity ist hier das Stichwort. Die Erwartung und das Versprechen ständiger Erreichbarkeit sind einerseits Triebfeder für gesellschaftliche Entwicklungen, für neue Geschäftsfelder und erfolgreiche Kundenbeziehungen. Sie sind andererseits aber auch eine technologische und prozessuale Herausforderung. Insgesamt ist Digitalisierung für Wohnungsunternehmen also ein weites Feld. Daher ist es nötig, die hier nur angerissenen Dimensionen von Digitalisierung weiter zu vertiefen.